归母净利失真三因-幻舞之尘-合联营少数股东减值
地产股归母净利大跌，先不要急着用单年盈利定义企业质量——头部房企归母净利通常被三件事吞噬，要分别看是周期问题还是真业务恶化。
三因：
- 合联营企业亏损：表外项目按权益法计入投资收益，行业下行时合联营盘的减值/亏损直接拖累报表。绿城 2025 年合营+联营亏损合计 11.34 亿元。
- 少数股东分润占比过高：项目层级合作开发会让总利润大量分流给少数股东。绿城 2025 年总利润 22.86 亿、归母仅 0.71 亿，超 96% 利润归少数股东。
- 资产减值：土地存货和金融资产的两类减值，反映去库存决心和账面资产重估压力。绿城 2025 年两类减值合计约 49.21 亿元。
三类合计完全可以把代建+物业贡献的几亿净利润瞬间吞光。读地产股年报时不要用归母净利的同比变化做横向比较——而是把三因分别拆出来看：合联营亏损是行业周期 / 少数股东占比是过去的合作开发结构 / 减值是去库存进度。三因都属”周期+历史结构”，不等于业务本身坏掉；当三因释放完毕、自投+代建+物业的核心利润才是企业真实造血能力。
[幻舞之尘]（雪球）