住宅供地容积率换算法-张一云-出让面积乘2折开工

核心 method：对比”住宅用地出让面积”和”新开工面积”时，要把出让面积 × 平均容积率（约 2 倍）才能落到同一口径。国内住宅平均容积率早年约 2.2，近年降至约 1.9，取 2 作为折算系数。

应用：

1. 把”出让面积 × 2”叠加在”新开工面积”曲线上，可同时观察拿地端（先行）与开工端（同步）的供给趋势是否一致。
2. 张一云据此读出 2026 年开工面积已掉到 2003 年水平、不足 5 亿平米，且 2026 年截至当时的拿地金额同比再近腰斩——意味着今年开工面积大概率继续下滑到 3 亿平米一带，供给的恶化趋势可在拿地端先于报表 1-2 年识别。

method 价值：研究住宅地产周期，不要单看”新开工”或单看”土地出让”，两条曲线必须放在同一容积率口径下叠加，才能识别供给的真实拐点。

[张一云]（微信）