购物中心生命周期租金二段法-华润万象-培育期78%稳定期5到6%
method：商业地产的租金增长不能用一个增速覆盖整池资产——把项目按生命周期分两段，分别拍增速再加权。
华润万象 2025 年披露的项目分类增长：
- 培育期项目：2025 vs 2024 租金增长约 78%——主要来自绝对规模爬坡（开业初期面积渗透 + 品牌完整度上升 + 客流培育）。这一段是非线性的，年限通常 1–3 年；
- 稳定期项目：租金增长约 5–6%——已度过爬坡期，靠提价 + 品牌调整推动；这是项目”成熟态”贡献。
估值含义：
- 把整池购物中心按培育期/稳定期占比拆开估值，避免用一个 g 推未来；
- 培育期项目数占比越高 → 短期（1–3 年）租金增速越高，但不可外推到永续；
- 稳定期项目的 5–6% 增速是真正的”永续可达增速”上限——做 DCF / 绝对估值时，长期 g 锚在这个水平更稳。
迁移到其他商业地产/REIT/商管公司时，先要对方披露开业年限分布；披露不出来则只能用同店（已剔除培育期）作为更保守的稳态增速基准。
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