商业项目客群四分类法-罗宾逊-按周边客群组成判项目上限
评估一个商业项目的天花板，不看体量也不看品牌，看周边客群组成的稳定性——可以归为四类，每类的客流持久性与受周期影响程度不同。
太古内地项目按客群分类的四类法：
- 年轻客群+旅游导向：成都太古里、西安太古里——客流来源是城市标志性景点（西安靠近大雁塔），人流稳定但消费力受外部经济影响。
- 城市副中心+生活业态：前滩太古里、聚龙湾太古里、北京颐缇港——靠片区成熟带来的居住人口，客流由生活半径决定。
- 城市 CBD 中心+核心商圈：兴业太古汇、广州太古汇、北京三里屯——依赖商务人口与高端消费，最受经济周期影响。
- 纯旅游：三亚太古里——客流季节性强，模式不清晰，是这个分类里最弱的一档。
新项目的进化方向：在传统商圈基础上叠加自然+人文景观（颐缇港二期改成滨水综合体），为项目带来「不依赖商业本身」的持久客流。
应用：评估任何商业地产标的的新项目，先归入这四类之一，再问「这一类里这个项目占什么位置」——不要被绝对体量或品牌密度迷惑。纯旅游类是最弱档位，CBD 类是最受周期影响的档位。
罗宾逊（微信）