物管净利率从14%腰斩至7%-华润万象-增收不增利系统性下行
view：上市物企的盈利能力在过去 4–5 年呈系统性下行，行业层面已经从 14% 净利率”腰斩”到 7%——这是行业级别的现象，不是单家公司经营失误。
华润万象生活管理层数据：
- 2020/2021 年：上市物企整体净利率约 14%；
- 2025 年：降至约 7%（腰斩）；
- 性质判断：物管业务”增收不增利”或”盈利下滑”，贴近民生属性——意味着提价空间被监管/舆论/用户预期共同压制。
对估值与选股的含义：
- 头部物企”营收双位数复合增长”是可达成的，但利润复合增长跟不上——做 DCF 时不能用营收 g 当利润 g；
- 行业级净利率下行尚未见底（管理层未明确触底信号）——给净利率假设留下行 buffer；
- 行业 beta 是负的，选股要找”在头部毛利前五”的（管理层自评目标），即至少能跑赢板块；
- 与 物业板块烟草股类比-管我财-低估高息现金牛靠复投回购 配合：把物业当烟蒂/烟草现金牛对待——回报靠分红 + 回购，而不是依赖 EPS 增长。
民生属性的本质是定价权天花板。这与 物管降费担忧无据-管我财-中国物业费全球最低且龙头三重抵消 视角形成对照——后者认为龙头有抵消能力，本则给出行业整体的下行斜率，需把两者一起看。
[香港市場先生港股美股A股]（知识星球）