物业横向对比六维框架
做法：两家高端物业横评不能只看 PE / 毛利率，要按下面 6 个维度排齐口径，否则数字直接对照会得出反向结论。
- 母公司实力 + 存货量：母公司开发能力是物业未来在管面积的来源；存货多 = 后续输血弹药足。例如建发母公司 25 年规模百强第 7。
- 项目外购占比：外购比例越高，毛利率越受第三方招标价格压制；建发 33% < 滨江 55%，对应毛利率结构性差异。
- 豪宅单价：均价 2.6 万/㎡ 以上才能划入”豪宅毋庸置疑”档；这条直接决定单户客单价与增值服务渗透天花板。
- 应收账款情况：物业排雷的核心指标，仅看绝对额不够，要看账龄结构与同业排名。
- 装修业务是否已剔除：装修服务是不可持续的高毛利噪音，剥离后才是稳态盈利能力；建发 24 年降幅是剔除后的真实数据，滨江 25H1 仍有 5.74 亿装修收入未剔，故 YoY 不可对比。
- 管理费差额：建发管理费比滨江多 1 亿其他基本持平，毛利率口径直接相减会失真，必须先拉平管理费再算同比。
记忆口诀：母 / 外 / 豪 / 应 / 装 / 管。先排口径再读数字，否则同行业横评会给出系统性错误的相对吸引力排序。
[6786155615]（雪球）