港股REIT强制分派90%规则
Q: 香港上市 REIT 在分派比例上有什么硬性规定？
A: 港股 REIT 必须将每年税后可分配收入净额的 90% 以上 以分红形式返还投资者。这是 REIT 结构换取税务优惠的对价。
推论：
- REIT 的可分派收入（DPS 的分子）≈ 现金流，不是会计利润。判断 REIT 价值要看 distributable income，而非 net profit；公允值变动、非现金折旧等不进入分派基数。
- 一旦经营利润被融资成本 / 公允值减损吃光，即便会计上小幅盈利，可分派收入也可能为负，导致 DPS 被取消（如 Stock-01881-富豪产业信托 2023–2024）。
- 90% 强制分派意味着 REIT 几乎不能内部留存现金——所有扩张靠外部融资（增发或借贷），这是 REIT 杠杆水平天然偏高于普通公司的结构性原因。