核心PE估值法-李花岛岛主-净现金需扣除受限部分
核心：估值现金牛公司应使用”核心 PE”——把净现金从市值中扣除得到核心市值，再除以核心净利润；但净现金必须扣除”受限/不可自由使用”的部分，否则会高估安全边际。
三步法：
- 核心市值 ＝ 总市值 − 可自由动用的净现金（净现金 ＝ 现金及等价物 − 有息负债）。
- 核心净利润 ＝ 报表归母净利润 + 一次性减值/非经常性损失（剔除衡阳项目一次性减值这类）。
- 核心 PE ＝ 核心市值 ÷ 核心净利润。
关键修正——受限现金扣除：保利物业账面现金 129.5 亿，但其中”30 亿关联方车位代理保证金，属于车位代理专项预付款，不可随意用于经营扩张、股东分红”，因此估值时应按 99.5 亿计入净现金，否则会虚增 30 亿安全垫。
2026/4/2 三家测算（人民币口径）：
| 中海 | 保利 | 招商 | |
|---|---|---|---|
| 总市值（亿） | 120.7 | 159.7 | 98.2 |
| 净现金（已扣受限） | 62.2 | 99.5 | 51.0 |
| 核心市值 | 58.5 | 60.2 | 47.2 |
| 核心净利润 | 13.7 | 15.5 | 9.1 |
| 核心 PE | 4.3 | 3.9 | 5.2 |
应用边界：作者亦自承”没有考虑各家应收、应付的实际情况，姑且简化处理”——核心 PE 是粗筛工具，遇到大额应收/应付倾斜的公司需进一步调整。
[李花岛岛主]（微信）