房产终极消费品论-丁昶-需求弹性衰减最慢反映财富分布
房产是所有消费品中需求弹性衰减最慢的那一类，因此一地的房价结构必然在相当程度上反映当地居民的财富分布结构。
外部视角下消费品的财富分级：
- 贫民 vs 中产差在饮食（恩格尔系数）
- 中产 vs 小富差在汽车、手表等大件
- 小富 vs 大富的差，最终只能反映在房子上
底层机制：富人赚了大钱，没别的地方可花，也花不掉，只能花在房子上。所以贫富差距越大，房价差距越大。
由此推论：
- 宏观高房价不一定是坏事——越富裕的国家房价越高
- 真正重要的是房价内部的结构性差异——外地青年置业难的着眼点不在一线城市房价太高，而在老家房价太低
- 中国以小区为定价单位（vs 欧美以单套），相当于取分组平均数，房价方差被有意钝化
- 推论：不应预期中国房价方差进一步拉大，因为这与时代潮流相违
这是一个把房地产从”投资品”重新定义回”终极消费品”的视角，决定了：分析房价不是分析股票折现，而是分析当地财富分布。
丁昶（微信）