REIT周期底部目标股息率反推估值法-江和_0923-10%要求收益率框架
method：周期底部的 REIT 估值不能用历史 PE / PB（账面已被减损扭曲），而应回到现金流终点——以”市场愿意接受的目标股息率”为锚，反推合理市值。
步骤：
- 测算分派恢复后的可分派收入：把租金端复苏与融资成本下降两条线分别外推，加总为下一年度可分派收入估计。
- 富豪案例：2024 酒店收入已恢复增长 12%，入住率 71%；HIBOR 从 4.8% 高点降至 3.8%，每降 100bp 节省约 1 亿利息；若酒店净收入再增加 1 亿，2025 可分派收入有望转正。
- 设定目标股息率作为分母：高负债 / 流动性差 / 资产质量平均的小型 REIT，市场要求收益率约 10%（vs 优质大型 REIT 6–7%）。
- 反推合理市值：合理市值 = 预期年度可分派收入 ÷ 目标股息率。
- 富豪案例：现市值 13 亿，按 10% 股息率反推应有 20 亿，对应约 50% 上行空间。
适用边界：
- 仅在分派恢复有较高可见度时启用（管理层指引 + 收入端拐点确认 + 利率方向锁定）。在分派归零阶段不适用——分子等于零无法外推。
- 真正定价兑现需等中报确认 DPS 转正，此前流动性极差，需”耐心慢买”而非追涨。
- 目标股息率不是固定数：流动性、资产质量、管治记录都会向上调整这个 hurdle。10% 是港股小型 REIT 的经验档位，不要套到 REIT-like 之外。
[6305130333]（雪球）