REIT深度NAV折让下回购优于再投资-香港市場先生-领展PB0.687资本成本5.7%
核心：处置非核心资产后的资本配置，管理层用三个变量对照决定——资本成本、企业价值、现行隐含收益率；当基金单位价格相对净值折让足够深时，单位回购胜过对外再投资。
决策框架（管理层口径）：
- 资本成本作为门槛，目前约 5.7%；
- 企业价值与现行隐含收益率作为机会成本对照；
- 当基金单位现价 PB 仅 0.687、每股资产净值折让超过 3 成时，回购等于以约 7 折买回自家资产，管理层认为”单位回购属具有吸引力的资本配置选项”。
可迁移之处：这是一条适用于任何 REIT / 控股型公司的资本配置判断规则——比较”折价买回自己 vs 按市场价对外收购/再投资”，深度 NAV 折让时回购的隐含收益率高于外部机会，资本应回流自身。领展将悉尼、伦敦办公室资产挂牌，并考虑处置中国物流物业组合，目标五年内完成，处置所得正是回购的潜在弹药。
[香港市場先生港股美股A股]（知识星球）