续租调整率滞后现货租金企稳-香港市場先生-到期租约高于当前水平

核心：零售 REIT 的现货租金（spot rent）企稳，不代表续租租金调整率（rental reversion）同步转正。只要即将到期的旧租约签约时的租金仍高于当前市场水平，续租就只能往下调，reversion 会继续为负——这是租约存量结构造成的滞后，可比现货租金多滞后一到两年。

领展案例：管理层认为香港零售现货租金似乎正在企稳，但预期 2027 财年续租租金调整率仍持续为负、负数水平大致与 2026 财年相若，主因正是「即将到期的租约租金水平仍然高于当前水平」；要到 2028 财年 reversion 才有望改善至持平[香港市場先生港股美股A股]（知识星球）。

应用：判断零售 REIT 租金端拐点时，现货租金见底只是先行信号，真正决定租金收入的 reversion 还要等存量高价租约滚动到期消化完毕。看到现货租金止跌就推断租金收入即将回升，会过早——必须叠加到期租约的签约价位结构来估算 reversion 转正的时点。