物业公司七维度打分框架-卡爾妹-成长加质量加应收三组维度

做法：物业商业模式简单（收物业费 + 提供管理服务，不会消亡），横向选股按 7 个维度各计 1 分，分组聚类得出 4 档队伍。三组维度覆盖成长 / 利润质量 / 应收健康：

成长组（在管 + 毛利 + 经营利润同步增长才算真增长）：

• A. 基础物管毛利同比增速：连续 2 年双位数增长得 1 分。
• C. 在管面积同比增速：≥ 7% 得 1 分（区分”靠存量收费”vs”真在外拓”）。
• D. 核心经营利润增速：接近双位数得 1 分（剔除一次性后的稳态盈利能力）。

质量组（毛利稳定 + 利润率高 = 含金量）：

• B. 基础物管毛利率稳定性：3 年稳定得 1 分（防止靠周期性高毛利项目刷分）。
• E. 核心利润率：≥ 10% 得 1 分（区分豪宅 / 高端 vs 普通住宅低毛利物管）。

应收组（账款质量决定利润含金量）：

• F. 营收增速 ≥ 应收账增速：得 1 分（防止增长靠赊账驱动）。
• G. 一年以内应收占比：> 70% 得 1 分（账龄结构健康，回款可期）。

应用结果（4 档队伍）：

队伍	成员
第一队	滨江服务、中海物业、保利物业
第二队	金茂服务、永升服务、华润万象生活、越秀服务、万物云
第三队	碧桂园服务、世茂服务、融创服务、德信服务、雅生活服务
第四队	金科服务

lens：选物业不能只看 PE 或在管面积单一维度，必须三组维度都过关——增长真（A/C/D）+ 利润含金量（B/E）+ 应收不滑坡（F/G）。第一队三只同时通过 6+ 项，代表”成长 × 质量 × 应收”三轴均衡；末档代表至少一组维度系统性失分，即便估值便宜也是排雷候选。

[4852078852]（雪球）