城镇化成熟化致核心商场稀缺-陈嘉禾-城镇化率近70%市中心新建难

核心：城镇化进入成熟阶段后，城市核心区集群型新商场”很难大量出现”，因此现有市中心、地理交通优秀且扎堆的商场具有天然稀缺性。

推理链：

1. 城镇化已近见顶——2025 年中国常住人口城镇化率 67.89%（国家统计局），逼近 70%；考虑到年轻劳动力（消费力更强）在城镇比例更高，“购买力强的顾客的城镇化率”已高于该数字。
2. 建成区难再巨变——城市化已步入非常成熟阶段，现有城市建成区”不太可能在未来发生巨大的变化”，核心区难有大规模新增商业用地。
3. 外围新建难撼市中心——城市外围仍有新商场，但商场成功极依赖客流量（尤其强购买力顾客）与市内交通网络，外围新建”很难对市中心的商场构成强大的挑战”。

投资含义：存量稀缺性使优质市中心商场（及其载体公司）的护城河带有供给侧不可复制属性。

[陈嘉禾]（微信）