写字楼负面续租率收窄信号-香港市場先生-中环外溢加即期租金趋稳

判断香港写字楼负面续租率（negative rental reversion）何时收窄，不看出租率绝对值，而看两个领先变量：即期租金是否趋稳，以及中环需求是否外溢到本子市场。

太古地产 2026Q1 香港办公楼现状：太古广场/太古坊出租率分别维持 96%/89%（环比大致持平），两群组负面续租率环比稳定于约 -14%，即期租金亦较上季大致持平[香港市場先生港股美股A股]（知识星球）。

作者据此分档预判，而非把两个项目混为一谈：

1. 太古广场——即期租金已趋稳 + 受惠中环部分需求外溢（中环搬迁需求溢到港岛东），预计负面续租率幅度于 2026 下半年收窄。

2. 太古坊——出租率虽可维持近 90%，但面对新增供应竞争，2026 年负面续租率仍将持续。

应用：写字楼组合的拐点信号是「即期租金止跌 + 邻近核心区需求外溢」这一组合，先于出租率和续租率绝对值出现；新增供应竞争则是反向压制项。两者并存时，按子项目分别判断而非看组合平均。